УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ лекции

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РФ

ФГБОУ ВО

«ДАГЕСТАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

 Ахмедова З. А.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Курс  электронных лекций

Образовательная программа

 40.04. 01 Юриспруденция

Уровень высшего образования - магистратура

Профиль подготовки:

 «Актуальные проблемы гражданского права»

Форма обучения:

очная

Статус дисциплины:

вариативная

Махачкала- 2019

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Лекция 1. Сущность управления многоквартирным домом

1.1. Общее имущество и самостоятельные помещения в многоквартирном доме как объекты жилищных правоотношений

1.2. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

1.3. Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

1.4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

1.5. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах

Лекция 2. Способы управления многоквартирным домом

2.1.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

2.2.Опосредованные формы управления многоквартирным домом

2.3.Управление многоквартирным домом управляющей организацией

2.4.Правовое положение совета многоквартирного дома

2.5.Организация процесса управления многоквартирным домом       

Список литературы

Введение

Дисциплина «Управление многоквартирными домами» входит в вариативную часть образовательной программы магистратуры по направлению (специальности) 40.04.01 Юриспруденция.

 Данная дисциплина реализуется в юридическом институте кафедрой гражданского права. Дисциплина нацелена на формирование следующих компетенций выпускника: общекультурных – ОК-1, профессиональных ПК-2, ПК-7,ПК -11.

Содержание дисциплины «Управление многоквартирными домами» охватывает круг вопросов, связанных с  изучением основных понятий, категорий, концепций, существующих в гражданском  и жилищном праве в отношении общего имущества многоквартирных домов. Рассматривается понятие и содержание общего имущества многоквартирных домов, а также различные способы эффективной реализации права на управление указанным имуществом.

Объем дисциплины 2 зачетных единиц, в том числе в академических часах по видам учебных занятий: лекций -4ч., практических занятий -18ч., СРС - 50ч.

В результате изучения данной дисциплины магистрант должен

Знать: основы идеи теории и практики управления  многоквартирными домами;  порядок закрепления способов управления  многоквартирными домами; основные концептуальные подходы отечественных и зарубежных исследователей по проблемам управления  многоквартирными домами; особенности и отличительные признаки способов управления многоквартирными домами, требования, предъявляемые к лица, осуществляющих управление многоквартирными домами

Уметь: осуществлять сравнительно-правовой анализ нормативных актов; определять и оценивать современные тенденции развития регулирования способов управления  многоквартирными домами; проводить научные исследования в юриспруденции, применять теоретические знания к решению практических задач по управлению многоквартирными домами, реализовывать нормы материального и процессуального права в профессиональной деятельности  по управления  многоквартирными домами.

Владеть: навыками работы с правовыми актами; навыками выбора способа управления многоквартирным домом, навыками поиска и анализа информации, необходимой для осуществления указанной  деятельности, анализировать, интерпретировать и использовать техническую документацию, необходимую для организации эксплуатации многоквартирных домов.

Лекция 1. Сущность управления многоквартирным домом

 1. Общее имущество и самостоятельные помещения в многоквартирном доме как объекты жилищных правоотношений

2. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

3. Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах

1.                     Общее имущество и самостоятельные помещения в многоквартирном доме как объекты жилищных правоотношений

В современной России 70% горожан проживают в многоквартирных домах. Республике Дагестан около 3500  многоквартирных дома, общей площадью более 9.33 млн м², и с каждым годом их число растет.  Поэтому в последние годы стало уделяться больше внимания  правовому регулированию и исследованию проблем, связанных с правовым статусом многоквартирного дома и его составных частей.

 Общее имущество собственников помещений в  многоквартирном доме стало одним из важнейших институтов жилищного и гражданского права, в котором сходятся интересы  государства и частных лиц, являющихся собственниками помещений в доме. Но до начала приватизации жилищного фонда в начале 90-х годов многоквартирные дома не рассматривались как объекты гражданских или жилищных правоотношений. С принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" заложены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Было установлено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Произошедшее  «расщепление» собственности требовало нового правового регулирования.

Впервые нормативное определение многоквартирного дома было дано в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Это определение весьма условное. Не всякий дом из двух или более квартир является многоквартирным. Так, не может признаваться многоквартирным индивидуальный дом (ИЖС), разделенный, например, наследниками. Не являются многоквартирными и дома блочной застройки. Последние  не имеют общего внутридомового имущества, общее инженерное оборудование находится за пределами жилых блоков.  При вводе в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки каждый его блок ставится на кадастровый учет в виде отдельного здания.

В данном определении не нашло отражение то, что большинство многоквартирных домов конструктивно включают не только квартиры (жилые помещения), но и нежилые помещения, выделенные в натуре и имеющие титульных собственников.

 А.Е. Тарасова, Ю.П. Свит, Т.А. Борзенкова, В.К. Михайлов рассматривают многоквартирный дом и как объект недвижимости, и как объект гражданских прав. По их мнению, будучи прочно связанной с землей вещью, многоквартирный дом подпадает под признаки, сформулированные в общей законодательной дефиниции недвижимости, в отличие от помещений в доме, которые все же не имеют необходимых формальных признаков объекта права (не являются самостоятельной вещью) и признаков объекта недвижимости (не имеют непосредственной связи с землей). Такая связь осуществляется через здание, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, его необходимо рассматривать «в качестве объекта одновременно гражданских и жилищных прав», в частности, как «возможный объект вещного права».

С.Г. Певницкий считает многоквартирный дом недвижимостью (наряду с предприятием как имущественным комплексом), но автор признает его единым объектом публичного (градостроительного и технического) регулирования.

Е.А. Суханов, И.А. Дроздов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. отрицают возможность признания многоквартирного дома самостоятельным объектом недвижимости и единым объектом гражданских прав.  Как отмечает Е.А. Суханов: «При наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности хотя бы на одно помещение как недвижимую вещь "автоматически прекращается" право собственности на здание в целом, которое в этом случае юридически исчезает, становясь "исключительно объектом технического учета", а у собственника помещения также автоматически появляется доля в праве общей собственности на общее имущество здания, включая земельный участок под ним»[1].

 Таким образом, ученые признают МКД квазиобъектом, объектом технического и градостроительного учета, часть которого принадлежит отдельным собственникам, а другая его часть принадлежит им же на праве общей долевой собственности.

В связи с этим возникают сомнения в оправданности отнесения многоквартирного дома к имущественному комплексу в традиционном его понимании, согласно которому имущественный комплекс - это совокупность вещей, имущественных прав и даже нематериальных элементов в рамках одного мегаобъекта, являющегося самостоятельным объектом вещных  прав.

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме,  утвержденных Постановлением  Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Состав общего имущества многоквартирного дома  периодически уточняется и детализируется.  Зачастую муниципальные образования неправомерно выводили из состава общего имущества дома земельные участки и помещения общего пользования. Подвалы, чердаки, лифтерные, колясочные, в силу их коммерческой привлекательности отчуждалось сначала в муниципальную казну, а затем и третьим лицам. Судьбу общего имущества приходится определять путем многочисленных судебных разбирательств.[2]

Объекты общей собственности можно разделить на две группы:

- объекты, не подлежащие отчуждению, или передаче в пользование отдельным лицам;

- объекты, передача в пользование которых допускается при наличии согласия сособственников.

 Но данная классификация в нормативном порядке не закреплена, поэтому в судах встречаются споры по поводу отнесения тех или иных объектов к общему имуществу и возможности их участия в гражданском обороте.

2.                     Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Общее имущество многоквартирного дома  принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Особенности правового режима имущества находящегося  в общей собственности  отмечали ученые с древних времен. В основном данные особенности  были сведены к следующим признакам:

·        общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество;

·        каждому участнику общей собственности принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, которая является самостоятельным объектом гражданских прав;

·        если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными;

·        владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. При не достижении согласия, суд может установить порядок владения и пользования, но не распоряжения общим имуществом;

·        участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей доле с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественного права покупки продаваемой доли остальными участники долевой собственности;

·        каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению;

Однако правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, отличается от  общепринятого режима общей долевой собственности. Это специальный режим долевой собственности, не допускающий выделения доли и отчуждения ее отдельно от квартиры.  Для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности собственников помещений в МКД не всегда осуществляются по соглашению всех ее участников. Как отмечает  Е. А. Суханов, требование единогласия вряд ли необходимо и даже вредно в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома, поскольку способно парализовать соответствующую деятельность.  Поэтому согласие всех собственников помещений в МКД требуется, только если речь идет о сделках, влекущих уменьшение размера общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Рассматривая компетенцию общего собрания многоквартирного дома можно выделить следующие вопросы, касающиеся владения и пользования общим имуществом, решения по которым принимаются большинством  не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников:

- принятие решений о пределах использования, земельного участка,  включительно установление обременений;

- принятие решений о пользовании общим имуществом, в том числе установка рекламных щитов.

Общее собрание может назначить конкретных лиц, которые будут ответственными за заключение договоров на условиях, определенных решением собрания. Рационально было бы  наделение такими полномочиями членов Совета многоквартирного дома или  председателя этого совета, если  дом не управляется товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. Но указанные лица не могут присваивать себе компетенции общего собрания.

 Часть 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ, определяющая размер участия сособственников в обязательных расходах, сформулирована в императивной форме и поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания. Но собственник должен платить за то, что он реально использует.  Так, владельцы нежилых помещений на первых этажах дома, практически не пользуются многим общим домовым имуществом, что не может не учитываться при определении размера платы. В действующем законодательстве отсутствует как запрет на установление решением общего собрания МКД  дифференцированных ставок платы за содержание общего имущества доме в зависимости от назначения и размещения помещений (жилое, нежилое), так и прямое указание на ничтожность такого рода решений. Можно было бы представить собственникам помещений  возможность на общем собрании решить вопрос об изменении размера оплаты для отдельных сособственников.

Следовало бы пункт 2. ст. 39 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Если в силу конструктивных особенностей имущества, находящегося в общей долевой собственности, собственник лишен возможности пользования какой-либо его частью или объем использования общего имущества незначителен по сравнению с другими собственниками, размер его участия в издержках по содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, подлежит уменьшению».

3.                     Реализация собственниками права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий:  владения, пользования, распоряжения. Но  теории цивилистики известен более широкий перечень правомочий собственника, владение, пользование, распоряжение, управление, право присвоения, право на безопасность и т. д.[3]

ЖК РФ устанавливает, что сособственники сообща владеют и пользуются общим имуществом многоквартирного дома. Традиционно правомочие владения представляет собой реальное обладание вещью, отношение к ней,  как к своей. Пользование общим имуществом можно рассматривать как возможность эксплуатации, объектов, входящих в ее состав.  Пределы использования  отдельных элементов общего имущества должны быть установлены общим собранием собственников. Согласно п.4 ст. 36 ЖК РФ  на основании решения общего собрания объекты общего имущества многоквартирного дома могут быть переданы в пользование иным лицам (т. е. не собственникам), если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Владение и пользование общим земельным участком должно осуществляться в соответствии с требованиями Жилищного, Земельного и Градостроительного законодательства России. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ, в отличие от ст. 217 ГК РФ, регулирующей  типичные случаи владения и пользования долевой собственностью,  не предусматривает возможности установления судом порядка владении и пользовании общим имуществом в многоквартирном доме.

Существенные ограничения установлены для распоряжения общим имуществом дома. Доля в общем домовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от собственности на индивидуализированные помещения. Для проведения реконструкции или перепланировки с вовлечением общего имущества требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в нем сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются земельным участком в соответствии с гражданским законодательством.

С  правомочиями собственника тесно связано и бремя содержания общего имущества, которое закреплено в ст. 210 ГК РФ, ст.39 и 166 ЖК РФ и в   Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома. «Бремя содержания имущества» понимается как затраты на  содержание и ремонт имущества, которые несет собственник. Это положение не является чем-то новым в российском праве. Уже в первых же документах, регулирующих вопросы приватизации жилья, указывалось на обязательность участия собственников квартир в содержании общедомового имущества[4].

 Собственник квартиры или  нежилого помещения пользуется общим имуществом сам или передает право пользования третьим лицам, поэтому  логично, что он обязан участвовать в его содержании. С другой стороны, определяя содержание права собственности в статье 209 ГК РФ, законодатель не упоминает о несении бремени. Но Статья 210 ГК РФ устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Бремя – непосредственный результат приобретения собственности. Право собственности каждый реализует по своему усмотрению. В ст. 210 ГК РФ констатируется только факт наличия такого бремени.  К. И. Скловский рассматривает бремя содержания имущества как публичное обязательство собственника, при этом у собственника нет обязанностей перед конкретным лицом.[5] Бремя напрямую не возводится в ранг обязанности, ответственность за отказ несения бремени не  предусматривается. Но гражданское и жилищное право закрепляет обязанность  собственника содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного отношения к нему.  ЖК РФ дополняет обязанности собственника необходимостью соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями и правил содержания общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

 Часть 1 статьи 158 ЖК РФ устанавливает, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Причем это бремя для собственников можно разделить  на три составляющие:

-       текущее содержание общего имущества многоквартирного дома (оплата за техобслуживание), которое включает в себя комплекс мероприятий: осмотр общедомового имущества, аварийное обслуживание, поддержание  режима температуры и влажности, уборка помещений общего пользования и придомовой территории, обеспечение мер противопожарной безопасности, проведение текущего ремонта, вывоз мусора:

-       оплату коммунальных услуг, необходимых для содержания и эксплуатации здания, которая рассчитывается на основании общедомовых приборов учета, а при их отсутствии по утвержденным тарифам.

-       капитальный ремонт многоквартирного дома.

Проблемным стал и вопрос, с какого времени у собственника появляется обязанность участвовать в содержании общего имущества, если речь идет о квартирах в новых домах, построенных за счет долевого участия в строительстве. В условиях Дагестана дольщики, не дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, достаточно часто въезжают в квартиры.  Другие же наоборот, подписав акт приема-сдачи квартиры, не спешат в нее вселяться и не оформляют право собственности на квартиру.

 В связи с этим была уточнена ст. 153 ЖК РФ, которая закрепила момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги: у собственника помещения  - с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 ст. 169 ЖК РФ;у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома)  - после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) -  в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Несмотря на продолжительный срок, прошедший с момента начала приватизации и возложения на собственников этого бремени, для россиян не становится привычным участие в этих расходах. 

Разграничение ответственности  самих собственников и управляющей организации проводится по границам внутренних и внешних границ инженерных коммуникаций.

4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 8 ГК РФ в новой редакции среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей впервые называет  решения собраний. Решения собраний представляют собой решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Согласно ст. 181.1 ГК РФ Правила, предусмотренные главой 9.1. Кодекса, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

Главой 6 ЖК РФ (статьи 44-48) установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее -  ОС МКД) законодатель называет  органом управления многоквартирным домом.

Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям ОС МКД применяются в части, не урегулированной  в ЖК РФ, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе, о заблаговременном уведомлении о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным.

ОС МКД проводится в целях обеспечения участия каждого собственника помещений  МКД в управлении многоквартирным домом.

Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. 1. Согласно ч. 1 ст 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом.

Внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД.

ОС МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового ОС МКД должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля каждого собственника определяется путем деления площади принадлежащих конкретному лицу помещений на сумму площадей всех помещений в доме.

Собрание собственников может быть проведено
- в очной форме, то есть путем совместного присутствия собственников в конкретное время и конкретном месте.  В данной форме проблематично проводить собрания собственников в домах с большим количеством собственников помещений. 

- в заочной форме, то есть без присутствия собственников, путем передачи письменных решений по вопросам поставленным на голосовании в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников.

 - в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОС МКД (Статья 47 ЖК РФ).

Законодатель ограничивает возможность проведения общего собрания без совместного присутствия собственников случаями, когда очное собрание не имело кворума.

 По решению собственников помещений в МКД с 2018 года для  проведения ОС МКДв форме заочного голосования может  использоваться ГИС ЖКХ.  В  системе могут  размещаться сообщения о проведении ОС МКД, решений, принятых общим собранием, итогов голосования, для хранения протоколов общих собраний по вопросам повестки дня общего собрания, для размещения электронных образов решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, а также для осуществления голосования по вопросам повестки дня ОС МКД.

Инициаторы проведения ОС МКД (собственники помещений, управляющая компания, правление ТСЖ, орган местного самоуправления) обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении ОС МКД должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено ему  под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме

Решением общего собрания собственников помещений в данном доме может быть предусмотрен иной способ направления сообщения в письменной форме.

В целях упрощения процедуры созыва собрания для направления сообщения предлагается использовать личный кабинет собственника помещения в ГИС ЖКХ, направления в виде сообщения на электронную почту собственнику помещения или в виде смс-сообщения и др[6].

  Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно содержать:

1) сведения об инициаторе созыва данного собрания;

2) форма проведения данного собрания

3) дата, место, время проведения данного собрания, а в случае проведения собрания в форме заочного голосования, -  дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

 Повестка дня ОС МКД после направления (вручения)  сообщения собственникам не подлежит изменению.

Компетенции ОС МКД можно подразделить на несколько видов:

·  По управлению общей собственностью МКД.

·  По финансово-хозяйственной части.

·  По административно-хозяйственной деятельности.

В области управления совместной собственностью компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома включает рассмотрение таких вопросов:

·  реконструкции МКД (включая надстройку, расширения), возведении хозяйственных строений и иных сооружений, проведении капремонта и расходования фонда, сформированного для него;

·  о рамках пользования земельной площадью, на которой находится дом, включая установление ограничений в ее эксплуатации;

·  о пользовании общей собственностью лицами, не являющимися владельцами помещений или жителями МКД;

·  о текущем ремонте МКД;

·  о предоставлении совету МКД прав на организацию внутренних и наружных оперативных ремонтов.

В финансово-хозяйственной области собрание жильцов компетентно в выборе:

·  вариантов формирования фонда на капремонт дома и необходимых величин взносов в него;

·  форм финансирования затрат  содержание и управление МКД, в частности, на созыв и проведение своей работы.

Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома в области административно-хозяйственной деятельности включает рассмотрение вопросов:

·         о применении информационных систем для заочных собраний;

·         об определении круга лиц, правомочных пользоваться такими информационными системами;

·         о порядке приема специалистом сведений о собраниях, продолжительности голосований, разработанных решениях;

·         о предоставлении совету компетенции в решении вопросов о проведении оперативных ремонтов;

·         о предоставлении председателю совета прав по разбору дел, не предусмотренных ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

По общему правилу решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, однако ЖК РФ предусматривает и более строгие правила в виде необходимости квалифицированного большинства голосов.

 По  вопросам, предусмотренным пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44  ЖК РФ (выбор способа формирования фонда капитального ремонта и о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общедомового имущества)  решения принимаются более чем 50%  голосов от общего числа голосов собственников.

Большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников принимаются решения по таким вопросам, как:

-     принятие решений о реконструкции или  капитальном ремонте МКД, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД ( п. 1 ст.44  ЖК РФ);

-     о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, размещении свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в кредитной организации ( п. 1.1-1 ч. 2ст.44  ЖК РФ);

-     о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и и решении связанных с данным кредитом  или займом ( п. 1.2  ч. 2 ст.44  ЖК РФ);

-     о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом ( п. 2 ч. 2 ст.44  ЖК РФ);  пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами ( п. 3 ч. 2 ст.44  ЖК РФ) ;

-     об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ( п. 3.1 ч. 2 ст.44  ЖК РФ);

-      о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников  ( п. 4.3 ч. 2 ст.44  ЖК РФ).

Но имеются вопросы, для решения которых необходимо согласие всех собственников помещений.Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Закрепляя в одном случае принцип единогласного принятия решения, а в другом аналогичном отходя от него, законодатель проявил непоследовательность.  С учетом того, что  не предусмотрена возможность установления судом порядка владения и пользования общим имуществом, а принять  единогласное решение не возможно, так как не известно место нахождения собственника помещения, или собственники уклоняются от принятия решения, ситуация может оказаться безвыходной.

В настоящее время на рассмотрение в Государственной думе находится проект закона о  внесении изменений в ЖК РФ в части проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в виде конференции.[7] Проект устанавливает механизм  более оперативного принятия решений по управлению общим имуществом. Согласно проекту на конференцию от собственников жилых помещений делегируется представитель от этажа в подъезде, а  от собственников нежилых помещений - один  представитель в зависимости от  общей площади жилых помещений, приходящихся на одного делегата. Принятие данного законопроекта  упростит проведение собраний и принятие решения собственниками помещений многоквартирного дома. Но  при низкой активности граждан эти нормы не принесут того эффекта, на который рассчитывают разработчики проекта.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами.  Решения и протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному хранению в управляющей организации, правлении ТСЖ, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в органе государственного жилищного надзора.

 Из-за многочисленных злоупотреблений при проведении ОС МКД, ужесточены требования к оформлению протоколов[8]. Так, протокол общего собрания по созданию ТСН (ТСЖ) должны подписать все собственники, проголосовавшие за это решение.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

 Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола..

Ничтожным является решение собрания, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности (ст.181.5 ГК РФ)

4.                     Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах

Согласно изменениям в жилищном законодательстве с 2014 года на собственников помещений в многоквартирных домах возложена обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества. Указанная обязанность распространяется собственников помещений в многоквартирном доме с момента возникновения права собственности на помещения в нем, за исключением определенных категорий граждан.

Путем консолидации взносов, уплачиваемых собственниками помещений, а также процентов, начисляемых за просрочку внесения взносов формируется Фонд капитального ремонта. Согласно ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться:

 - для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- разработки проектной документации;

- оплаты услуг по строительному контролю;

- погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;

- для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой Региональному оператору, управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК, иным СПК за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ и средств бюджетов муниципальных образований.

В ч. 1 ст. 166 ЖК РФ дан исчерпывающий перечень работ, которые входят в понятие капитального ремонта. Он, в частности, включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую, устройству выходов на кровлю, установке измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг и другими видами услуг и (или) работ (п. 2 ст. 166 ЖК РФ).

 Федеральным законодательством инвалидам I и II группы, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт в размере не более 50% указанного взноса (ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).

Законом субъекта РФ может быть предусмотрена компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт следующим категориям граждан (ч. 3 ст. 158, ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ: одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%; проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, - в размере 50%, 80 лет - в размере 100%.  В Дагестане этот порядок регламентируется ст. 10.2 Закона РД № 57.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники помещений могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем установленный минимальный размер (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

В ч. 3 ст. 170 ЖК РФ определены два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Первый способ предусматривает, что собственники помещений в МКД перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации, но при этом из собственности плательщиковуплаченные денежные средства не выбывают. Все обязанности по организации и проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома ложатся на плечи самих собственников.

Средства фонда капитального ремонта имеют целевое назначение и могут использоваться собственниками помещений в МКД для проведения работ по капитальному ремонту общего имущества, даже если планируемый региональной программой срок проведения работ ещё не наступил.Если денежные средства, имеющиеся на специальном счете в банке, недостаточны для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, то собственники помещений имеют право привлекать кредиты банка. Затем для погашения кредита используются денежные средства на специальном счете. Согласно ч. 2 ст. 175 ЖК РФ  владельцем специального счета может быть:

- товарищество собственников жилья;

- осуществляющий управлением многоквартирным домом жилищный кооператив;

- управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

Договор специального счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах является относительно новым правовым явлением. Он относится к числу так называемых непоименованных договоров, то есть договоров, которые прямо не указаны в ГК РФ или ЖК РФ.

Процедура заключения договора специального счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах закреплена в  ст. 176 ЖК РФ. Специальный счет открывается на имя лица, указанного в ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

 Во втором случае в качестве владельца специального счета выступает региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственником помещений многоквартирного дома перечисляются на счет организации, которая создается субъектом РФ для организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Отличительной чертой данного способа является то, что взносы на капитальный ремонт становятся имуществом регионального оператора, а фонд капитального ремонта формируется в виде обязательственных прав собственников помещений многоквартирного дома в отношении регионального оператора. То есть, собственники помещений имеют полное право требовать от регионального оператора осуществления капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома в объеме и сроки, которые определены региональной программой капитального ремонта.

Средства, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе на капитальный ремонт общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также перечисляют взносы на счет данного оператора (ч. 4 ст. 179 ЖК РФ).Очередность ремонта определяется на основе объективных критериев, обеспечивающих первоочередное его проведениев тех домах, проживание в которых опасно для жизни или здоровья граждан. При этом очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы, которая ее установила, могут быть оспорены (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).

Субъект РФ утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ч. 1 - 6 ст. 168 ЖК РФ):

- перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);

- перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;

- плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;

- очередность проведения капитального ремонта.

В Республике Дагестан сформировалось региональное законодательство по вопросам капитального ремонта, отнесенным к компетенции субъекта РФ, в том числе приняты:

-     Закон Республики Дагестан от 09.07.2013 N 57 "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Дагестан"

-     Постановление Правительства РД от 18.04.2014 N 175 "Об утверждении Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Дагестан на 2014-2040 годы"

-     Постановление Правительства РД от 05.03.2019 N 41"Об утверждении Порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств республиканского бюджета Республики Дагестан дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах"

Лекция 2. Способы управления многоквартирным домом

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

2. Опосредованные формы управления многоквартирным домом

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

4. Правовое положение совета многоквартирного дома

5. Организация процесса управления многоквартирным домом         

1.     Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Управление многоквартирным домом является формой реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме на общих собраниях выбрать  и реализовать один из способов управления многоквартирным домом. Как правильно подмечено Марковой И. В. «в этой норме перечислены не способы, а формы управления в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции управления многоквартирным домом» таким образом, в статье 161  ЖК РФ установлены три формы управления:

-                       непосредственное управление;

-                       управление товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом либо другим специализированным кооперативом;

-                       управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Если собственники по каким-то причинам не реализовали свое право выбора способа управления или выбранный способ не реализован на деле, тогда проводится конкурс по выбору управляющей организации.

Способ управления МКД избирается на общем собрании многоквартирного домаи может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Непосредственное управление впервые было обозначено в  федеральном законе от 15.06.1996г № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».  В пункте 1 статьи 20 указанного закона говорится: «Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно допускается в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам».

С 2005 года количество помещений в доме, где собственники помещений могли выбрать непосредственное управление, менялось от 12 -16 до 30 (п.2. ст. 161 ЖК РФ). Это говорит об отсутствии единообразной сложившейся оценки этой формы управления домом.

Преимуществом непосредственной формы управления является отсутствие затрат на содержание посредников - управленческих кадров ТСЖ, ЖСК или домоуправления. Процесс управления реализуется при этом через инициативную группу – Совет многоквартирного дома, который выбирается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.   Отсутствие посредников делает открытыми все сделки и все расходы, связанные с общим имуществом. Отсутствие мошеннических и коррупциогенных  схем еще больше удешевляет управление домом. Недостатками этого способа является отсутствие профессионализма у простых граждан, сложности участия  в кредитных отношениях, невозможность оформления специального  счета для сбора средств на капитальный ремонт.

Оформление договорных отношений при непосредственном управлении. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом на основании решений общего собрания указанных собственников заключаются  договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.  Рациональнее было бы  наделение такими полномочиями членов Совета многоквартирного дома или  председателя этого совета. Но указанные лица не могут присваивать себе компетенции общего собрания.

Договоры  о предоставлении  коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. 

Как видно  из содержания ст. 162 и ст. 164   ЖК РФ, если в многоквартирном доме избран непосредственный способ управления многоквартирным домом, заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено. Но собственники могут привлечь управляющую организацию для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества по договору подряда.

Организации или лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивающие  предоставление коммунальных услуг, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

 При всех положительных качествах непосредственного способа управления многоквартирным домом, законодательством не предусмотрена возможность предоставления государственных преференций  и местных льгот. Законодательством не урегулированы  многие финансовые вопросы. Для собственников помещений в многоквартирных домах, где выбрано непосредственное управление должны быть предусмотрены дополнительные источники финансирования, в том числе.

2.     Опосредованные формы управления многоквартирным домом

3.      

К опосредованным формам управления многоквартирным домом относятся управление товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом либо другим специализированным кооперативом.

Товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом водном или нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В Республике Дагестан  в 2011 году было зарегистрировано 250 товариществ собственников жилья[9].  Однако  в 2017 году успешно функционировали только 140 организаций[10].  В Дагестане  товарищества собственников жилья управляют только 4% многоквартирных домов.

В результате реформирования Гражданского законодательства РФ (Федеральный закон от 5 мая 2014 года N 99-ФЗ) появилась новая организационно правовая форма - Товарищество собственников недвижимости. Но преобразования ТСЖ в ТСН не требуется: согласно п.3 ст. 50 ГК РФ в новой редакции, товарищество собственников жилья являются разновидностью  товарищества собственников недвижимости.

Создание товарищества собственников жилья возможно при наличии в одном жилом доме двух и более собственников жилых или нежилых помещений. Однако, создание товарищества собственников жилья  в доме, где менее 100-150 собственников не рационально.[11]

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы, обладающие в совокупности не менее 50% площадей помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, домовладельцы, которым принадлежит более 25% площадей помещений в доме, могут выбрать способ управления многоквартирным домом, если: они все участвовали в общем собрании и все проголосовали "за" и кроме них в данном собрании участвовали собственники, обладающие 25% площадей помещений в доме, независимо от того, как они проголосовали.

Товарищество собственников жилья может быть также создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Так, ТСЖ «Уют» (г. Кизляр) объединяет собственников помещений 58 домов, в основном малоэтажной застройки. Товарищество собственников жилья может быть также создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. ТСЖ "Адакай"  созданное в  с. Рутул, объединяет  64 дома.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.  После государственной регистрации ТСЖ происходит передача самого многоквартирного дома и технической документации на внутридомовые сети новому юридическому лицу.

Законом N 123-ФЗ устанавливается обязанность ТСЖ вести реестр членов ТСЖ, в котором содержатся данные о каждом члене ТСЖ, сведения о способах связи с членами ТСЖ и о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество. ТСЖ обязано ежегодно представлять данный реестр органам исполнительной власти субъекта РФ.

Реорганизация товарищества в форме разделения должна быть проведена в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники которого инициировали такое разделение. Несколько ТСЖ, созданных в двух и более многоквартирных домах, могут объединиться в одно путем слияния или присоединения. Такая реорганизация может быть произведена при условии, что данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

По общему правилу юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его участников, либо по решению суда. В ст. 141 ЖК РФ закреплено специфическое основание ликвидации  ТСЖ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

П.В. Крашенинников считает, что ТСЖ не может быть ликвидировано общим собранием товарищества. ТСЖ должно быть ликвидировано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме .

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Прекращается членство в ТСЖ с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Следует указать, что обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества не зависит ни от членства в ТСЖ, ни от выбранного способа управления домом и основана на законе (п. 1 ст. 39 ЖК, ст. 249 ГК). Поэтому отказ от членства в ТСЖ не освобождает собственника помещения от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества. В настоящее время ТСЖ не обязано заключать договоры с собственниками, не являющимися членами этого ТСЖ. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (п. 3 ст. 137 ЖК РФ).

Источниками формирования имущества ТСЖ являются вступительные и иные взносы его членов, обязательные платежи, доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ (2 ст. 151 ЖК РФ). Право собственности товарищества собственников жилья может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые в установленном порядке приобретены таким товариществом.  Но общее имущество многоквартирного дома не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья. Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью, то приобретать имущество, оно вправе лишь при условии, что это соответствует предмету и целям его деятельности.

На сегодняшний день  товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это  высшая форма  общественного жилищного самоуправления, выгодная как для граждан – собственников жилья, так и для государства.

Предпочтительность этой формы в том, что как и при непосредственном управлении жильцы могут сами решать вопросы определения необходимых работ и их стоимости, ведь высшим органом ТСЖ является общее собрание  его участником, а исполнительные органы - правление ТСЖ и его председатель  выбираются на общем собрании и ему подотчетны. Жильцы могут предложить свои кандидатуры в эти органы, а также в ревизионную комиссию.

ТСЖ, созданные по инициативе  или с деятельным участием самих жильцов станут настоящими представителями большинства собственников во всех ситуациях.

Но нужно проявить инициативу для  создания ТСЖ,  участия в исполнительных органах, контроле его деятельности. Население России  еще живет иллюзиями  советского периода, что управлять как всем жилищным фондом, так и каждым домом в отдельности должно государство.  Поэтому  среди имеющихся ТСЖ большое количество юридических лиц,  председатели которых лоббируют интересы застройщиков, органов местного самоуправления, но только не жильцов дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы  в том виде, в котором они существуют сегодня – это юридические лица, создаваемые в первую очередь, для обеспечения жилищных потребностей. После ввода дома в эксплуатацию большинство пайщиков уже успевают полностью выплатить паевой взнос и становятся собственниками квартир  и, соответственно, доли общего имущества многоквартирного дома.  Управление домом ТСЖ и ЖСК (ЖК) практически не отличается.  Но ЖСК (ЖК) создается до появления  многоквартирного дома как имущественного комплекса,  и если новые собственники не решат ликвидировать, или реорганизовать юридическое лицо, оно продолжает свою деятельность.

ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство

Положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ ограничена деятельность ЖСК, в части строительства не более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Предусмотрен запрет на принятие новых членов в ЖСК, созданный до 25 июля 2015 года и осуществляющий строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме с количеством этажей более чем три, до получения в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется на 25 июля 2015 года.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, возлагается обязанность по размещению в ГИС ЖКХ устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание в соответствии с проектной документацией;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме,

описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Нарушение жилищно-строительным кооперативом порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства влечет за собой привлечение к ответственности, предусмотренной статьей 13.19.2 КоАП РФ в размере ста тысяч рублей на юридических лиц, осуществляющих строительство многоквартирных домов.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

 При создании кооператива в нем должно быть не менее 5 пайщиков, но не более того числа квартир, которые есть (будут) в здании.

Органами управления жилищного кооператива являются общее собрание членов жилищного кооператива; конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

 К членам правления кооператива, его председателю, членам ревизионной комиссии (ревизору) кооператива, а также главному бухгалтеру  предъявляются жесткие требования. Ти должности не могут занимать граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали  схожие должности в организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом ЖСК (ЖК), подают в правление жилищного кооператива  соответствующее заявление, которое должно быть рассмотрено в течение месяца правлением ЖСК (ЖК) и утверждено решением общего собрания членов ЖСК (ЖК) (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК (ЖК) с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК (ЖК) общим собранием членов кооператива (конференцией).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ в ЖК РФ введена Статья 123.2, устанавливающая контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

 Как отмечается в печати, решение общего собрания членов кооператива (конференции) является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме ЖСК (ЖК).

Право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности. До момента полной оплаты паевого взноса за жилое помещение хотя бы одним членом кооператива право собственности на общее имущество в МКД принадлежит кооперативу как юридическому лицу, которое за свой счет построило или приобрело указанный дом. По мере оплаты паевых взносов членами кооператива количество субъектов права собственности на общее имущество в МКД начинает увеличиваться. Полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в МКД. Все собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию[12].

Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищно-накопительный кооператив не имеет права заниматься управлением многоквартирными домами.

Но если посмотреть на статистику по формам управления, то видно, что первая и вторая формы управления многоквартирным домом вместе взятые заметно уступают управляющим организациям.

Следует полагать, что, допуская множественность вариантов организации управления многоквартирным домом, ЖК РФ имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (см. ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Таким образом, данные положения ЖК РФ направлены на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами, должны стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В большинстве случаев собственники помещений так и не реализовали свое право выбора способа управления или выбранный способ не стал реальным на деле. Тогда органы местного самоуправления проводят конкурс по выбору управляющей организации.

Процедура проведения конкурса регулируется Постановлением  Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления  открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Конкурсная документация хранится организатором конкурса в течение трех лет.

По закону функции управляющей организации может взять на себя коммерческое юридическое лицо, и индивидуальный предприниматель, имеющий соответствующую лицензию.

Но проблема в том, что у нас нет конкуренции в данной сфере. В постановлении предусмотрен вариант, когда на конкурс подается единственная заявка – этот конкурсант и объявляется победителем конкурса, с которым заключается договор управления многоквартирным домом.

Один дом может управляться только одной управляющей организацией.

 Управляющие организации г. Махачкала  в основном представляют собой Общества с ограниченной ответственностью.   Доля участия Администрации г. Махачкала в  их уставных капиталах составляет 25%.

с 1 сентября 2014 г. введена процедура лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. К заявлению о получении лицензии помимо прочего прилагается копия квалификационного аттестата должностного лица (единоличного исполнительного органа Управляющей организации) соискателя лицензии. У такого лица не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. Установлен порядок лицензионного контроля.

Основными функциями управляющей организации являются:

· формирование единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками, действующего в качестве консолидированного представителя всех собственников;

· формирование единого исполнителя перед собственниками дома, действующего в качестве консолидированного представителя всех лиц, оказывающих коммунальные услуги.

Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 27.03.2018) утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. С 2018  г. вводится административная ответственность управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК за неразмещение информации в Государственной информационной системе ГИС ЖКХ.

В 2017 году Прокуратура РФ получила доступ к закрытой части ГИС ЖКХ и теперь у нее есть возможность контролировать состояние жилищно-коммунальной отрасли в интерактивном режиме.

Основным преимуществом данного способа управления является профессиональное управление.

Недостатки данного способа управления:

1. Расчет за коммунальные услуги идет с управляющей организацией, если есть задолженность, то отключат все дома, которыми управляет эта организация.

2. Необходимость установки общедомовых узлов учета, в противном случае оплата будет производиться по нормативам.

3. Дополнительные затраты на управление.

4. Отсутствие в достаточном количестве надежных управляющих компаний, велика вероятность злоупотребление правом с их стороны.

5. Сложность влиять на решения, принятые управляющей организацией после заключения договора.

4. Правовое положение совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома (СМД)  – это новый участник правоотношений по управлению многоквартирным домом, правовой статус которого с 2011 года  установлен статьей  161.1 ЖК РФ.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом   его регистрация в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

По замыслу законодателя, если в доме не реализовано непосредственное или опосредованное  участие собственников помещений в управлении общедомовым имуществом, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Согласно ч. 9 ст. 161.1ЖК РФ, совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления ТСЖ.

 Из сказанного следует, что на совет многоквартирного дома, который не является поименованным в ст. 161 ЖК РФ способом управления, законодатель  возлагает определенные полномочия, нивелирующие недостатки непосредственного управления многоквартирным домом.

 Полномочия совета многоквартирного дома ограниченнее полномочий правления ТСЖ, ЖСК или  другого специализированного кооператива.

В литературе приводится классификация полномочий СМК. Согласно данной классификации выделяются:

-  полномочия по локальной нормотворческой деятельности (вынесение предложений на общее собрание собственников помещений),

-  контрольные функции (обеспечение исполнения решений собственников помещений, контроль за оказанием услуг и/или выполнением работ управляющей организацией и т.д.).[13]

СМК возглавляет председатель, избираемый на общем собрании собственников  помещений из числа членов совета многоквартирного дома Председатель  СМК осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Полномочия СМК и его председателя закрепляются в решении общего собрания собственников помещений МКД. На заключение на условиях, указанных в решении  ОС МКД, договора управления многоквартирным домом или договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, а также выступления в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг, председателю СМД собственниками помещений в данном доме должна быть выдана доверенность.  В домах с большим количеством собственников помещений  выдачу таких доверенностей трудно реализовать.  Предлагается пересмотреть полномочия председателя СМД и предоставить указанному лицу следующие полномочия:

- принимать участие в переговорах с управляющими компаниями от имени всех собственников помещений многоквартирного дома (в том числе, не участвующих в избрании совета многоквартирного дома), за исключением собственников, специально заявивших о своем отказе дать председателю совета дома право представлять свои интересы;

- обязанность доводить до сведения собственников помещений многоквартирного дома результаты проведенных переговоров посредством направления уведомлений заказным почтовым отправлением;

- право представления интересов собственников помещений многоквартирного дома в судах и иных государственных и муниципальных органах на основании простой письменной доверенности.

Отсутствие собственного счета в банке препятствует собственникам помещений многоквартирного дома, где  нет ТСЖ, легализовать многие сделки, связанные с управлением многоквартирным домом. Но  для совершения операций с денежными средствами собственников помещений многоквартирного дома можно приспособить номинальные счета.

 Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю СМД. Такое решение рекомендуется Письмом Минстроя России от 29.09.2015 N 32395-ОГ/04.

Чтобы советы многоквартирных домов стали реальными  представителями и защитниками собственников помещений в МКД, они должны создаваться исключительно на добровольной основе.

 В отсутствии государственной регистрации  СМД как юридического лица   следовала бы ввести  регистрацию СМД  в соответствующем реестре в Жилищной инспекции субъекта Российской Федерации. Регистрация должна осуществляться на добровольной основе и носить заявительный характер.

Организация процесса управления многоквартирным домом

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества,  а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290

Собственники помещений, ТСЖ, специализированные потребительские кооперативы (например, ЖСК), управляющие компании (УК), застройщики (до заключения договора с УК) должны выполнять следующие функции: хранить и актуализировать техническую документацию на дом; собирать, обновлять и хранить информацию о собственниках (нанимателях) помещений; организовывать обсуждение вопросов, связанных с управлением домом; отвечать за оказание коммунальных работ и услуг (в частности, заключать соответствующие договоры с исполнителями услуг, вести претензионную и исковую работу при нарушении обязательств); осуществлять расчет платы за услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества дома, организовать оказание услуг и выполнение работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания,.

 Профессиональное управление МКД осуществляется управляющей организацией на основании договора управления многоквартирным домом.

Один дом может управляться только одной управляющей организацией.   Но часть 2 ст. 162 ЖК РФ не учитывает это положение, рассматривая органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК и собственников в качестве стороны договора управления МКД. Представляется, что  при  непосредственном управлении МКД, или если в доме действует  ТСЖ, ЖК, ЖСК, они могут привлечь управляющую организацию для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества по договору подряда, который должен соответствовать общей концепции договора управления МКД.

Договор управления многоквартирным домом относится к новым договорам со сложной правовой природой. Потому среди цивилистов пока не прекращаются споры о его отраслевой и видовой принадлежности, о существенных условиях, порядке заключения, изменения и расторжения.

Как отмечает Ю. А. Кицай, «Одни авторы признают указанный договор агентским договором, другие - договором подряда, третьи - трудовым, четвертые - договором доверительного управления имуществом, пятые - договором поручения, шестые  - смешанным договором, который испытывает преимущественное влияние либо агентского договора, либо договора поручения, либо договора доверительного управления имуществом, либо договора возмездного оказания услуг, а некоторые авторы говорят о влиянии всех названных договоров вместе»[14]. 

Такой разброс мнений объясняется тем, что данный договор регулируется нормами Жилищного кодекса РФ. Жилищное право -  комплексная отрасль права, в которой в большой степени используются гражданско-правовые институты.  Договор же управления многоквартирным домом является самостоятельным видом гражданско-правового договора, который регулируется специальным законом – Жилищным кодексом РФ. Смешанным договором поэтому Договор управления многоквартирным домом быть не может. Ведь  согласно ст. 421 ГК РФ, договоры выделяются как смешанные, если содержат признаки двух и более договоров и не имеют специального регулирования в ГК РФ. От договора подряда его отличает то, что в договоре подряда точно определяется конкретная работа, результат которой в определенный срок передается заказчику. В договоре управления многоквартирным домом результат деятельности Управляющей организации точно установить невозможно. Отличие от договора доверительного управления заключается в том, что  дом вместе с объектами индивидуальной и общей долевой собственности остается во владении и пользовании собственников, он не передается фактически Управляющей организации. Размер вознаграждения доверительного управляющего устанавливается соглашением сторон, а оплата работ и услуг Управляющей организации осуществляется по тарифам.

Вопреки заявлениям некоторых юристов, договор управления многоквартирным домом не является публичным. Подтверждением этого является факт, что указанный договор составляется  для каждого многоквартирного дома  индивидуально. Одинаковым он будет только для каждого собственника в этом доме. Обязательность заключения договора управления многоквартирным домом законодательством установлена  для собственников помещения в многоквартирном доме, а они, как известно, предпринимателями в этой сфере не являются.

Существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются:

1.                     Условие о составе  имущества, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома и его идентификационный адрес с кадастровым номером. В приложении к договору указывается количественная характеристика мест общего пользования в доме, земельного участка, инженерного оборудования и конструкций и пристроек к дому, если они имеются. Приводится также качественная характеристика  имущества – материал, из которого оно изготовлено, его техническое состояние, степень износа.

2.                     Перечень:

- работ и услуг по содержанию и ремонту общей долевой собственности;

- коммунальных услуг, представляемых управляющей организацией и нормативы качества их предоставления.

Здесь же указывается порядок внесения изменений в данный перечень.

Теоретически этот перечень должен устанавливаться на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома  с учетом предложений управляющей организации, с которой предполагается заключить договор. Но из-за того, что  собственники не проводят таких собраний,  примерные условия разрабатываются организаторами конкурса по отбору  управляющих организаций. В 2014г. был принят  ГОСТ Р 51617-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования.  Положения  нового стандарта были учтены

 Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 27.03.2018) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" данным документом установлено, что перечень работ и услуг в договорах управления должен формироваться из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме утвержденной этим Постановлением"

Следующее условие договора управления общим имуществом – порядок определения цены договора.  Долгое время юристы обращали внимание на то, что отсутствует единообразие подходов к определению цены договоры[15].  

В связи с последними изменениями   в ст. 162 ЖК РФ от 03.04.2018 г, внесенные Федеральным законом №59-ФЗ, третье существенное условие договора - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

Четвертое существенное условие договора управления многоквартирным домом – установление порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Согласно п.11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе, если иной порядок не установлен договором.

Имеется Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах", в котором предлагается Примерная форма отчета управляющей организации.

Интересно, что законодательство и нормативные документы не содержат прямых предписаний о необходимости включения в состав  существенных условий  сроков  выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общей долевой собственности, представляемых управляющей организацией.  Но отсутствие  сроков или  размытое их определение может стать предпосылкой для злоупотреблений со стороны управляющей организации. Собственники помещения или ТСЖ в таких случаях должны добиваться заключения дополнительных соглашений к существующему договору.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" закрепило новую форму перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса по выбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом перечень.  В этой форме обязательно должна быть указана периодичность выполнения работ и оказания услуг. Согласно постановлению,  перечень должен быть утвержден руководителем органа мастного самоуправления.  Схема этого перечня может быть использована и при заключении договоров самими собственниками или ТСЖ.

Сам договор управления является срочным. Он заключается на срок от 1 года до 5 лет. Но установлены и специальные сроки:

1.     Если договор заключается по итогам конкурса, то этот срок составляет от  одного года до трех лет.  Управляющая организация может продлить его.

2.     Застройщик дома после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию  и до заключения договора самими собственниками или на открытом конкурсе первый договор управления многоквартирным домом заключает на срок до трех месяцев.

Цена договора управления многоквартирным домом  устанавливается или по условиям открытого конкурса,  или по согласованию сторон.  Отсутствие согласованной цены может стать основанием признания договора незаключенным.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом является самостоятельным гражданско-правовым договором. Договор регулируется нормами Жилищного кодекса РФ, а нормы Гражданского кодекса РФ применяются в субсидиарном порядке.

Исходя из вышеизложенного, следует заключить, что для эффективной деятельности по управлению могоквартирным домом необходимо направить усилия по трем направлениям:

- разъяснять роль и значение общих собраний собственников помещений многквартирного дома;

- обеспечить содействие созданию и деятельности товариществ собственников жилья;

- обеспечить открытость и доступность информации о деятельности  по управлению могоквартрными домами.

Контрольные вопросы  по теме

1.  Дайте определение многоквартирному дому как объекту жилищных правоотношений.

2.  Назовите критерии отнесения имущества к общему имуществу в многоквартирном доме.

3.  Как определяются доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

4.  Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

5.  Какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены в российском жилищном законодательстве? 

6.  Охарактеризуйте компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. 

7.  Содержание понятия управления многоквартирными домами.

8.  Выбор способа управления многоквартирными домами.

9.  Каковы полномочия совета многоквартирного дома?

10.                Товарищества собственников жилья как способ управления многоквартирным домом.

11.                Как осуществляется прием в члены жилищного и жилищно-строительного кооператива?

12.                                                                                                                                                                                        Какими правами обладает товарищество собственников жилья.                          

13.                Какие расходы несут собственники жилых домов содержание и ремонт жилого помещения?

14.                Раскройте функции управляющей компании многоквартирного дома. 

15.                Содержание существенных условий управления многоквартирным домом. 

16.                Правовая природа договора управления многоквартирным домом

17.                При каких условиях договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут?

18.                Правовые проблемы сбора средств на капитальный ремонт многоквартирного дома.

19.                Какую информацию обязаны предоставлять гражданам управляющие организации.

20.                Охарактеризуйте полномочия органов местного самоуправления по обеспечению условий управления многоквартирным домом. 

Перечень основной и дополнительной учебной литературы, необходимой для освоения дисциплины.

нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации: принята 12 дек. 1993 г. // СПС «Консультант-Плюс».

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Часть вторая от 26. 01. 1996 № 14-ФЗ // СПС «Консультант-Плюс».

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. -2005. -№ 1 (часть 1).-Ст. 14.

О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ //СЗ РФ. -2005.-№ 1 (ч. I).

О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ// СЗ РФ. -2014.-№ 30 (Часть I).-ст. 4210.

О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 // СПС «Консультант-Плюс».

О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления: Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07// СПС КонсультантПлюс.

О порядке проведения органом местного самоуправлении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 // СПС «Консультант-Плюс».

Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 // СЗ РФ. -1997. -№ 40. -Ст. 4592.

Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 //СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491// СЗ РФ.-2006.- № 34.- ст. 3680.

Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами: Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731//СЗ РФ.- 2010.- № 40.- ст. 5064.

О создании на территории Республики Дагестан благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья: Постановление Правительства РД от 07.07.2008 № 221 //СЗ РД.- 2008.-№ 13.- Ст. 562.

Об утверждении положения о создании условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья: Постановление Главы Администрации г. Махачкалы от 24.03.2008 № 543// СПС «Консультант-Плюс».

О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14// Бюллетень Верховного Суда РФ.-2009.-№ 9.

О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8// // СПС «Консультант-Плюс».

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64// Вестник ВАС РФ,2009, № 9.

 основная литература:

Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп.. - М.: Статут, 2010. - 413 стр.

Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. М: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 96 с.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / под ред. В.Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2010. 168 с.

Жилищное право России: Учебник http://www.alleng.ru/d/jur/jur088.htm -

дополнительная литература:

Ахмедова З.А.Товарищество собственников жилья как форма управления жилищным фондом: Сб. материалов 3-й международной научно- практической конференции «Законность и правопорядок в современном обществе». Новосибирск, 2011 С.50-54.

Бажилин В.В. Проблемы при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома // Законность. 2014. N 9. С. 53 - 56.

Билинец М. Управляйте своим домом самостоятельно. Создание университетов МКД // Жилищное право. 2013. N 11. С. 39 - 52.

Глушко К. Споры вокруг ТСЖ // Жилищное право. 2015. N 3. С. 39 - 46.

Гордеев Д.П. Новое регулирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с главой 18 Жилищного кодекса РФ // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. N 5. С. 86 - 92.

Громадская С.В. Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 9. С. 98 - 104.

Емельянова Е.В. Договор между ТСЖ и управляющей организацией// Жилищно-коммунальное хозяйство: бух. учет и налогообложение.- 2010.- N 11.

Жигалова А.Ю. Государственный жилищный надзор за деятельностью регионального оператора капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах // Административное право и процесс. 2015. N 5. С. 83 - 84.

Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости // Российская юстиция. 2015. N 4. С. 64 - 66.

Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 26 - 30.

Конев Ф.Ф., Конева Е.М. Правовой статус совета многоквартирного дома // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 34 - 36.

Кузьмак Р. Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? // Жилищное право. 2014. N 12. С. 57 - 64.

Кузьмак Р. Законность условий договора управляющей организации с собственником // Жилищное право. 2015. N 1. С. 27 - 36.

Левкин Р.В., Ненашев М.М. Порядок подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме // СПС КонсультантПлюс. 2013.

Лейба А. Практика рассмотрения встречных исков о признании недействительными решений общих собраний // Жилищное право. 2014. N 10. С. 101 - 112.

Летягина Е.Н. Вопросы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в контексте изменений Жилищного кодекса РФ // Гос. власть и местное самоуправление. 2014. N 3. С. 34 - 36.

Летягина Е.Н. Особенности принятия решений общим собранием собственников многоквартирных домов в форме заочного голосования // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 37 - 39.

Новикова Н. Судебная практика по делам, связанным с оспариванием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, и спорам о создании и ликвидации ТСЖ // Жилищное право. 2012. N 8. С. 79 - 83.

Расходы на ежемесячные взносы за капитальный ремонт не являются закупкой по Закону N 44-ФЗ: Госзакупки: главные новости с 10 по 14 августа 2015 года // СПС КонсультантПлюс. 2015.

Ручкина Г.Ф., Ключникова Я.А. Договоры в сфере жилищно-коммунального хозяйства: правовой аспект // Юрист. 2014. N 1. С. 17 - 21.

Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. 143 с.

Студилко А.А. Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах: исторический аспект // Семейное и жилищное право. 2013. N 6. С. 44 - 48.

Субанова Н.В., Хусяйнова С.Г. К вопросу о лицензировании управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Юрист. 2014. N 19. С. 36 - 40.

Трофимова В. Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Фиктивное ТСЖ // Жилищное право. 2015. N 5. С. 97 - 104.

Труханов К.И. Решения собраний - новая категория в Гражданском Кодексе РФ // Закон. 2013. N 10. С. 125 - 134.

Челышева Н.Ю. Проблемы соблюдения антимонопольного законодательства в сфере управления многоквартирными домами // Юрист. 2015. N 8. С. 8 - 12.

Чефранова Е.А., Сидоренко А.Д. Общее имущество в многоквартирном жилом доме и его функциональная дифференциация // Семейное и жилищное право. 2015. N 4. С. 39 - 44.

Шарикова Г.Ю. Обращение взыскания на средства управляющей организации и ТСЖ // Жилищно-коммунальное хозяйство: бух.учет и налогообложение.- 2010.- N 5.

Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011. 256 с.

9.Перечень ресурсов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», необходимых для освоения дисциплины.

1.            Официальный сайт Конституционного Суда Российской Федерации.-  Режим доступа: http: www.ksrf.ru.

2.            Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации.-  Режим доступа: http: www.vsrf.ru.

3.            Судебная практика.-  Режим доступа: http:  www.sud-praktika.narod.ru/

4.            Справочная правовая система «КонсультантПлюс» .- Режим доступа:  www.consultan.ru.

5.            Справочная правовая система Гарант.- Режим доступа:    http://www.garant.ru.

6.            Справочная правовая система «Право».- Режим доступа:   http: www.pravo.ru.

7.            Юридическая литература по праву.- Режим доступа:  http: www.okpravo.info.

8.            eLIBRARY.RU [Электронный ресурс]: электронная библиотека / Науч. электрон.б-ка. – М.– . Режим доступа: http://elibrary.ru/defaultx.asp.

9.            Информационные ресурсы научной библиотеки Даггосуниверситета (доступ через платформу elibrary.ru).- Режим доступа :http://elib.dgu.ru.

10.       Электронный каталог НБ ДГУ [Электронный ресурс]. – Махачкала, 2010 – Режим доступа: http://elib.dgu.ru, свободный.

11.       Сайт образовательных ресурсов Даггосуниверситета.- Режим доступа: http://edu.icc.dgu.ru.

12.       Электронная Библиотека Диссертаций Российской государственной библиотеки ЭБД РГБ.- Режим доступа: http://diss.rsl.ru. 

13.       Научная электронная библиотека диссертаций и авторефератов.- Режим доступа: http://www.dissercat.com.

14.       Электронная библиотека образовательных и научных изданий.- Режим доступа: http://www.iqlib.ru.

15.       Российский сайт юридических клиник.- Режим доступа: http://www.lawclinic.ru.

16.       Юридический Вестник ДГУ.- Режим доступа: http://www.jurvestnik.dgu.ru.

17.       Moodle[Электронный ресурс]: система виртуального обучением: [база данных] / Даг.гос. ун-т. – Махачкала, г. – Доступ из сети ДГУ или, после регистрации из сети ун-та, из любой точки, имеющей доступ в интернет. – URL: http://moodle.dgu.ru.

---

[1]Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с.

[2] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 19 ноября 2010 г. по делу N А15-801/2009 о признании спорного помещения самовольной постройкой и исключении из реестра муниципальной собственности// СПС КонсультантПлюс.

[3]См.: Минникес И. В. Право собственности как совокупность правомочий // Пролог: журнал о праве. 2017. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravo-sobstvennosti-kak-sovokupnost-pravomochiy

[4] Об утверждении положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт: Постановление Совмина РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 г. N 134.

[5]Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы.- М.: Статут,2004.

[6] Гордеев Д.П. Пути совершенствования регулирования созыва и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2018. N 3. С. 31 - 35.

[7]Паспорт проекта Федерального закона N 232824-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в виде конференции)"

[8]См.: Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор"

[9] Ахмедова З.А. Товарищество собственников жилья как форма управления жилищным фондом//Законность и правопорядок в современном обществе. - 2011. - № 3. - С. 50-54.

[10] Управляющие компании ЖКХ и товарищества собственников жилья в Дагестане// http://mingkh.ru/dagestan/

[11]  См.: Как открыть ТСЖ (Товарищество собственников жилья) в 2017 году//http://domdomoff.ru/kak-otkryt-tszh.html

[12]  Глава 12 ЖК РФ с комментариями// http://ojkrf.ru/gl12

[13]Конев Ф.Ф., Конева Е.М. Правовой статус совета многоквартирного дома // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 4. Ч. 4 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2015/04/52327

[14] Кицай Ю. А. Способы осуществления правомочий собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома // Сибирский юр. вестник. 2011. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sposoby-osuschestvleniya-pravomochiy-sobstvennikov-po-upravleniyu-obschim-imuschestvom-mnogokvartirnogo-doma (дата обращения: 25.04.2018). 

[15] Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: Монография / Под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011. 256 с.