лекция ЖИЛ ПРАВО В СИСТЕМЕ РОССИЙСКОГО ПРАВА

 

ЖИЛ ПРАВО В СИСТЕМЕ РОССИЙСКОГО ПРАВА

 

1.1. Понятие жил права и его место в системе российского права

1.2. Основные принципы жил права

1.3. Источники жил права

1.4. Жил правоотношения: понятие, содержание и виды

1.5.Понятия и виды жил ПОМ и жил фонда

1.6. Изменения правового режима помещений

 

1.1.Жил право представляет собой совок-ть правовых норм, регулирующих жил отношения, в целях обеспеч-я интересов личности, общества и гос-ва, кот. регулируют вопросы реализации права на жилье; предост-ния жил- пом в пользование; управления жил фондом; его эксплуатации и охраны; кап и тек ремонта жилья; исключения из жил фонда непригодных для проживания помещений; рассмотрения жил споров и др вопросов.

Понятие «Жил право» употребляется в юр.литературе в 2 смыслах: узком и широком.

В узком смысле Жил право – это субъективное право человека на жил ПОМ . Жил право в широком смысле – это институт /гр/ права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищ правоотн-ям, либо отношениям, связанным с жильем.

Предметом регулирования жил права является определенная совокупность обще-х отношений, которые получили в зак-ве и в юр. литературе название «жил отношения».

Жил право как комплексное правовое образование хар-ся тем, что:

- это определенное целостное правовое образование;

- ему свойственны свои специфич. предмет регулирования, принципы, наличие общих  положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Жил право как комплексная отрасль имеет свою систему: правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жил отношений.

Провозглашение в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отн., возникающих по поводу жил пом, его пользования и эксплуатации, в самост. группу жил отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в комплексную отрасль.

Как компл. отрасль права, жил право использует методы правового регулирования, заимствованные из др отраслей права. Так, по поводу совершения сделок с жил пом. используется гр-пр метод,  а по поводу предоставления жилья используется в основном адм-правовой метод.

Жил право взаимодействует с др. отраслями рос. права - с констит. правом, поскольку Конст РФ является юр. основой жил зак-ва России. Так, ст. 40 Конст.РФ провозглашает право на жилище. установлено, что никто не может быть произво. лишен жилища (ст. 40, ч. 1), жилище  неприкосн-о (ст. 25), органы власти должны поощрять Жил строительство и создавать условия для осуществления права на жилище (ст. 40, ч. 2) и т. д.

В соотв с Конст. РФ (ст. 72) Жил зак-во относится к совм ведению РФ и субъектов РФ.

Жил право тесно связано с гр правом РФ. В Гр кодексе РФ опр-ся осн. понятия жил права, устанавливается общий порядок закл договоров найма, их виды, обязанности нанимателя и т. д.

Жил право взаимод=т с адм правом в вопросах ответ=сти за нарушение жил зак-ва, распр-я и учета жил фонда, его эксплуатации и т. д.

Ж пр связано с фин правом в вопросах налогообложения в сфере жил фонда и осуществления коммун и иных платежей.

 

1.2. Основные принципы жил права

Принципы жил права - это выраженные в нормах жил зак-ва рук.положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли.  • принцип неприкосновенности жилища; • недопустимость произвольного лишения жилища;  • свобода выбора места жительства;

• доступность пользования жилым фондом; • целевое использование жилого фонда.

Принцип неприкос-и ж.означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных фед. законом, или на основании судебного решения.

Недопустимость произв.лишения жилища означает прежде всего стабильность (устойчивость) права пользования жилым пом-ем.

Свобода выбора места жит-ва означает, что каждый, кто законно находится на терр. РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жит-ва..  ограничения данного принципа могут быть установлены только фед законом.

Доступность пользования жилфондом выражается в том, что гр-н имеет право и возможность реализовать право на жилище разл. способами: • по договору соц. найма;  • по договору комм.найма; • путем приобретения жилья в собственность и т. д.

При этом кол-во и ст-ть имущества, находящегося в соб-ти граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, предусмотренных фед законом. Конституция РФ обязывает органы гос власти и органы местного самоуправления поощрять жил. стр-во, создавать условия для осуществления права на жилище..

Малоимущим, а также иным указанным в законе гра-м, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из гос. и других жил фондов в соотв- с уст-ыми нормами (ч. 3 ст. 40 Конст). Доступность жилого фонда выражается также в умеренных ставках коммун.услуг и платы за жилье.

Целевое использование жилфонда означает, что жилые пом-я предназначены исключ-о для проживания граждан. При этом размещение в жилых домах промыш-ых производств не допускается.

Размещение соб-ком в принадлежащем ему жил пом предприятий, допускается только после перевода такого пом-я в нежилое. Юр. лица, в чьей собственности находится жилой дом или жилые пом-я, могут использовать их только для заселения в эти жилые пом-я людей(н-р, по договору ком найма).

1.3. Источники жил права…Под источниками жил права понимаются те внешние формы, в которых находят свое выражение правовые нормы жил права. Источники жил права можно подразделить на две группы:

- законы РФ и принятые в соответствии с ними нпа;

- законы и другие норм акты, принятые субъектами РФ.

Основные источники жил права.

1) Констя РФ явл правовой основой жил зак-ва: нормы ее определяют содержание других норм актов, рег-х жил правоотн-я. Конституция относит Жил зак-во к совместному ведению РФ и ее субъектов (ч. 1 ст. 72) в отличие от гр зак-ва, которое относится к исключит ведению РФ.

2) Жил  кодекс РФ от 29 дек 2004 № 188-ФЗ вств силу с 1 марта 2005 г. знаменует собой новую эпоху в развитии жил отношений в нашей стране.

3) Согласно Закону РФ «О приватизации жил фонда в Р Ф » госу  и мун  органы могут бесплатно передавать в собст=ть граждан по их просьбе занимаемые ими жилые пом-я в домах гос и мун жил фонда.

4) Градостр кодекс РФ определяет систему зак-ва о градостр-ве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, выбор места жительства в пределах территории РФ при осуществлении градост-ой деятельности, обеспечение при осуществлении градост деятельности соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил.

5) Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», будучи адм-правовым актом, является и источником гр права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность пребывания на некот территориях страны.

6) Фед закон «О гос регистрации прав на недвижимое имущество»

7) ГК РФ, глава 35 «Наем жилого пом-я» (ст. 671-688 ГК РФ).

8) КоАП РФ содержит нормы об ответственности за адм. правонарушения, об ответственности за нарушение правил пользования пом-ями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения ком. услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

9) Зем кодекс РФ регулирует прав. положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых  для застройки и развития гор и сел.ЗК РФ устанавливает институт зонирования территорий, который предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85).5

Законодательная деятельность субъектов РФ осуществляется путем принятия отдельных нормативных актов. Например …. О категориях граждан, имеющих право на получение жил пом из жилфонда РД … Закон РД от 03.02.2006 № 4

О порядке признания граждан малоимущими для предоставления жилых помещений мун жил фонда по дсн Закон РД от 03.02.2006 № 1

 

Особое место в жил зак-ве стали занимать м/н правовые акты. В то же время необходимо отметить, что для формирования жил зак-ва очень важны акты высших судебных органов РФ, а также судебная практика. О нек вопр, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ: Пост. Пл ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

О нек вопр практики рассмотрения судами споров, возникающих между уч-ками общей собственности на жилой дом: Пост. Пл ВС РФ от 10.06.1980 № 4

О нек вопр практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Пост. Пл ВС РФ от 23.07.2009 № 64

 

1.4.Жил правоотношение - это урегулированное нормами жил права общественное отношение, участники которого являются носителями субъективных прав и юр. обязанностей.

Жил правоотношения делятся на следующие виды (группы):

• отношения по использованию объектов жилого фонда (по договору найма, в силу права соб-ти, в ЖСК и т. д.).;

• отношения по обеспечению граждан жилыми пом-ями.

• отн-я по управлению и эксплуатации жилого фонда;

• отн-я в сфере стр-ва и финн-ния стр-ва объектов жилого фонда;

• - отношения ответ-ти за нарушение жил. зак-ва.

 Основаниями возникновения ЖПО являются юр. факты, :

- сделки (например, договор найма);

- админ. акт (н-р, реш мест адми-ции о предоста-ии квартиры);

- решение суда (н-р, о признании права соб-ти на жилье);

- приобретательская давность;  

- наследование. И т. Д.

 

В юр литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жил правоотношений. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жил правоотношений являются жилые пом-я. К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты.

Субъектами жил отношений являются граждане, юр лица, Россия, субъекты РФ, мун образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жил отношениям с участием иност граждан, лиц без гр-ва, ин.юр.лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим фед законом.

Содержание жил ПО образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого пом-я, субъектного состава и вида жил ПО правоотношения.

 

           Понятия и виды жил ПОМ и жил фонда

           Объектами жил прав являются жил пом-я. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК  жил пом-ем признается изолир помещение, кот является недвижимым имуществом, пригодно для пост. проживания граждан и отвечает устан-ным сан., противопож., градостр. и техн требованиям.

Общая площадь жилого пом-я состоит из суммы площади всех частей такого пом-я, включая площадь помещений вспом. использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жил пом относятся (ст. 16 ЖК РФ): 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жил ПОМ  предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ. Ст. 288 ГК размещение в жилых домах пром производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое). 

 

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жил ПОМ  в соответствии со ст. 15 ЖК РФ уст-ся Правительством РФ.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по сан, техн и иному потребительскому состоянию к пост-му проживанию граждан. Жил пом должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать сан нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, отоплению, проветриванию и др условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое  проживание людей.

Жилищный фонд – это совокупность всех жил ПОМ, находящихся на территории России, независимо от форм соб-сти, включая жилые дома, специализир. дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для врем. поселения вынужденных переселенцев и беж-в, спец дома для одиноких престар-х, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др), квартиры, служ жил помещ, иные жилые пом-я в др строениях, пригодные для проживания.

Жил. фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и др. элементам.

Ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собс-ти жил фонд подразделяется на:

1) частный - совокупность жил ПОМ, находящихся в собственности граждан и в собственности юр лиц;

2) гос- совокупность жилых пом, принадлежащих на праве собственности РФ (жил. фонд РФ), и жил пом, принадлежащих на праве собс-ти субъектам РФ (жил. фонд субъектов РФ);

3) муниц. Жил. фонд - совокупность жил пом, принадлежащих на праве собственности мун. образованиям.

В зависимости от целей использования:

1) жил. фонд соц. использования – совокупность предоставляемых гражданам по ДСН ДНЖПСИ;

2) специализир жил фонд – совокупность предназначенных для проживания отд.категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жил ПОМ гос и мун жилищных фондов;

3) индивид. Жил. фонд - совокупность жил ПОМ частного жил фонда, которые используются гражданами – соб-ками для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юр.лицами - для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жил фонд комм исп-я – совокупность жил ПОМ, которые используются соб-ками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собс-ами таких помещений лицам во владение или в пользование.

 

Жилищный фонд подлежит гос. учету в порядке, установленном Прав-вом РФ. Гос. учет жил фонда должен предусматривать проведение технич учета жил фонда, в том числе его технич инвентаризацию и техн паспортизацию.

Основной задачей гос. учета жил фонда является получение информации о местоположении, кол и кач составе, техн состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жил фонда и изменении этих показателей.

Учету в БТИ подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.

Гос учет жил фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный стат. учет и бух учет.

В соответствии со ст. 20 ЖК РФ гос. контроль за использованием и сохранностью жил фонда независимо от его формы собст-ти, а также соответствием жил ПОМ и комм. услуг установленным требованиям осуществляется  фед органами исп власти,органами гос. власти субъектов РФ.

 

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жил зак-вом. В настоящее время порядок перевода жил ПОМ в нежилое и нежил ПОМ в жилое определяется гл. 3 ЖК. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК и тот и другой переводы допускаются с учетом соблюдения требований ЖК и зак=ва о град. деятельности. Перевод жил ПОМ в нежил ПОМ  не допускается, если доступ к переводимому пом-ю невозможен без использования пом-й, обеспечивающих доступ к жил пом, или отсутствует техн  возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое пом-е является частью жил ПОМ либо используется     в качестве места постоянного проживания, а также если право соб-ти на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в МКД в нежил ПОМ  допускается только в случаях, если такая квартира расположена на 1 этаже 1 дома либо выше 1, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежил ПОМ , не являются жилыми (1 ст. 22 ЖК).

Ограничения имеются и при переводе нежил ПОМ в жилое. В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЖК перевод не допускается, если нежил ПОМ  не отвечает уст-ным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жил ПОМ в нежил ПОМ  и нежил ПОМ в жил ПОМ  осуществляется органом местного самоуправления. Для такого перевода собственник или управомоченное им лицо представляет:      

1) заявление о переводе помещения;

2) правоуст-ие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидете-е копии);

3) план переводимого помещения с его техн описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, тех паспорт помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается органом, в срок не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в данный орган.

Орган не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения или об отказе в этом выдает документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения соб-ков помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение (ч. 5 ст. 23 ЖК).

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежил ПОМ этот документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежил ПОМ требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, указанный документ является основанием проведения соответствующих работ с учетом проекта, с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК документе.

Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Акт, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Данный акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Ст. 24 ЖК Решение об отказе выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть оспорено заявителем в судебном порядке.

 

Переустройство и перепланировка жилого помещения  (гл. 4). В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК переустройство жил ПОМ представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, элект или другого оборудования, требующих внесения изменения в техпаспорт жилого помещения. Под перепланировкой жил ПОМ пон-ся изменение его конфигурации, которое также требует внесения изменения в техн паспорт жил ПОМ (ч. 2 ст. 25 ЖК).

Ст. 26 ЖК переустройство и (или) перепланировка жил ПОМ проводятся с соблюдением требований зак-ва по согласованию с органом мест самоу-я  на основании принятого им решения.

В ч. 2 ст. 26 установлен перечень документов, которые собственник жил ПОМ или управомоченное им лицо должны представлять в орган,:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоуст. документы на переустраиваемое и (или) переплан. жил ПОМ  ;

3)  проект переустройства и (или) перепланировки данного жилого помещения;

4) его технический паспорт;

5) согласие в пис. форме всех членов семьи нанимателя (в том числе вр. отсутствующих), занимающих жил ПОМ  на основании договора соцнайма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель этого помещения);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переуст-ва и (или) перепл-ки, если. жил ПОМ  или дом, является памятником, истории.

 

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Орган не позднее чем через 3 дня со дня принятия решения о согласовании выдает документ, подтверждающий принятие такого решения. При даче согласия органом на переуст-ва и (или) перепл-ки жил ПОМ выданный им документ является основанием для их проведения.

Отказ в согласовании переуст. и (или) перепл. жил ПОМ допускается в случае:.1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переуст-ва и (или) перепл-ки жил ПОМ требованиям зак-ва.

Решение об отказе в согласовании выдается заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть оспорено в судебном порядке (ст. 27 ЖК).

Как предусматривает ст. 28 ЖК, завершение переуст и (или) перепл. жил ПОМ подтверждается актом приемочной комиссии. Этот акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Ст.29 ЖК регламентируются последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки …

Самовольными признаются действия, проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие решения об их согласовании (ч. 6 ст. 26 ЖК), или с нарушением проекта, представленного вместе с заявлением в орган, осуществляющий согласование (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК).    Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жил ПОМ  лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жил пом-я, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жил ПОМ обязан привести такое жил ПОМ  в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если ранее допускалось последующее согласование такого переустройства или перепланировки с органом местного самоуправление и тем самым их «узаконение», то в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК жил ПОМ  может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, только на основании решения суда.

Если соответствующее жил ПОМ  не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, которые были установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК, принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов жил ПОМ с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жил ПОМ обязанности по приведению жил ПОМ в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жил ПОМ по договору соц. найма — о расторжении . договора с возложением на собственника этого помещения- наймодателя, той же обязанности.

Для нового соб-ка жил ПОМ или для соб-ка такого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому судом договору соц. найма , устанавливается новый срок для приведения указанного помещения в прежнее состояние.